부동산 투자회사의 의의
1. 부동산투자회사의 정의 투자법(부동산투자회사법)은 다음과 같이 정의합니다. 부동산투자펀드의 투자 및 운용을 주된 목적으로 설립된 회사는 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하여 투자자에게 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 시스템입니다. 부동산 집합투자기구의 정의와 매우 유사합니다. 특징 그렇다면 부동산 집합투자기구의 차이점은 무엇일까요? 부동산 투자 회사는 주식회사에 한합니다. 집합투자기구는 기업뿐만 아니라 신탁 및 조합 형태도 가능합니다. 2. 부동산투자회사제도의 도입과 연혁 2001년 4월 처음 도입된 외환위기 이후 기업과 금융기관은 현금유동성을 확보하기 위해 보유한 부동산을 매각해야 했다. 그러나 모두가 팔고 있기 때문에 부동산 가격이 떨어지고 아무도 사고 싶어하지 않습니다. 부동산 시장에서 새로운 자금조달 방법을 모색하기 위해 많은 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자할 수 있도록 ‘투자법’을 제정했지만 규제가 매우 까다롭다 = 초기 자본금 500억 초과 + 주식의 30%를 공시해야 한다 -> 결국 활성화에 실패했다. 250억이라는 최소자본으로 인해 여러 사건들이 있었다 -> 여전히 정부의 주택 및 부동산 정책 목표를 달성하기 위해 공모 형태가 아닌 사모펀드 투자회사 형태로 성장하고 있다. (민간임대부동산투자회사) 2018년과 2019년 그러나 투자법의 목적이 일반인에게 소규모 부동산 투자기회를 제공하는 것이기 때문에 “부동산투자회사 공모 및 상장 활성화 방안”과 “공공간접투자 활성화 방안”을 발표하였다. -> REITs의 상장 추세가 증가하고 있는 것도 이 효과 때문인지 모르겠습니다!부동산 투자회사의 종류
1. 자산운용 유형별 분류
자산운용의 종류에 따라 투자법은 크게 3가지로 나뉜다. 물리적 회사가 있으면 자체 운영 REITs이고, 물리적 회사가 없으면 위탁 관리 REITs 또는 기업 구조 조정 REITs입니다. 위탁관리는 기업이 개편한 부동산과 같지만 투자 대상 부동산이 기업이 개편한 부동산인지 여부에 따라 달라집니다. 따라서 주식, 공모 또는 상장을 다양화할 의무가 없습니다.
자기관리와 위탁관리의 구조적 차이는 자산관리기관이 있느냐 위탁관리기관이 있느냐이다. 후자의 경우 실제로 투자운용업무를 수행하고 실질적인 업무를 수행하는 자산운용회사가 별도로 있어야 하며 수탁기관은 주식발행 및 총무를 담당한다. 2. 정책목적에 따른 구분 3. 공모에 따른 구분 상장부동산투자회사는 원칙적으로 공모를 통하여 자금을 조달하여야 한다. 부동산투자회사는 승인·등록일로부터 2년 이내 또는 개발사업 비중이 30%를 초과하는 경우 승인·등록일로부터 일반인정 주식수의 30% 이상을 제공해야 한다. 또한 상장 요건이 충족되면 즉시 상장해야 합니다. 사모부동산투자회사에 대한 별도의 정의는 없으나 공모의 효력을 얻었다고 판단되는 경우에는 공모의무에서 면제된다. 가담이 면제되는 네 가지 상황이 있습니다. 1) 발행주식의 50% 이상이 지방자치단체, 공제조합, 연기금 등에서 출자된 경우 지방자치단체, 공제조합, 연기금 등의 돈은 이미 많은 서민들의 돈이기 때문에 이들이 투자하는 자금은 집합투자의 성격을 띤다. 2) 공모효과가 달성되었다고 판단할 수 있는 경우 – 국민연금 등 50% 이상 지분을 보유한 투자회사 – 상장투자회사가 발행주식 총수의 50% 이상을 취득 또는 매입하는 경우 3) 자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성되는 경우
1. 부동산투자자산운용의 특징 1) 부동산개발업의 등록자격 부동산개발업의 관리 및 촉진에 관한 법률상 부동산개발업의 등록자격에는 자본시장법상 부동산집합투자기구의 투자회사형 / 법인세법상 위탁관리 및 기업구조조정 REITs / 법인세법상 PFV가 있습니다. 즉, 자본시장법상 부동산집합투자기구에서 가장 보편화된 신탁의 종류는 부동산개발업/상업법인으로 구분하여 등록할 수 없습니다. 단, PFV, REIT, 개발사업에 투자/참여하는 REIT에 대해서는 지분 형태로 주식을 담보로 대여할 수 있습니다. 2) 영구임대사업을 영위할 수 있는 민간부동산집합단체 또는 민간부동산투자회사는 관리기간 말에 기초부동산의 매각 및 환매절차를 거쳐야 한다. PFV가 “지정된” 사업이 아닌 경우 해당 사업을 수행할 수 없습니다. 부동산 신탁의 실제 사례는 없습니다. 그러나 공공 및 상장 부동산 투자회사는 다양한 형태의 부동산(오피스 빌딩 투자 + 개발사업 투자 등)을 편입할 수 있고 일시적인 것이 아닌 영구적으로 운영할 수 있어 단기간에 부동산을 반복적으로 매매하지 않기 때문에 장기 투자가 가능하다. 2. 투자자 구성에 따른 특징 1) 공모 및 상장 의무 부동산 투자회사는 공모 및 상장 의무가 있다는 점에서 다른 형태의 간접투자와 다릅니다. 공모 및 상장 의무를 수행하여 중소 투자자에게 기회를 제공합니다. 부동산 집합투자계획에서 환매금지는 의무상장이지만 중소투자자에게 기회를 주기 위한 것이 아니라 청산의 어려움을 고려한 것이다. 또한 대부분의 부동산 집합투자기구는 전문투자형(빠른매수+공시의무의 용이성)으로 설정되어 있어 상장의무가 발생하지 않는다. PFV 및 REIT도 그러한 의무가 없습니다. 2) 종목다각화의무 부동산투자회사는 다른 간접투자와 달리 종목다각화의무가 있습니다. 이는 회사가 소수의 사람들에 의해 독점되는 것을 방지하기 위함입니다. 따라서 어떤 주주도 발행주식 총수의 50% 이상을 소유할 수 없습니다. (예외: 국민연금, 공제조합, 지방자치단체/건설임대주택에 투자하는 경우) 단, 부동산집합투자계획의 주식배분의무에 관한 법적 규정은 없다. 다만, 수익증권은 2인 이상에게 배포하여야 한다. 3. 투자기구 내 의사결정구조 및 조세특징 1) 주주총회를 통한 투자기구 내 의사결정 부동산투자회사 및 PFV는 상법의 준거법이므로 회사의 제도(이사회, 주주총회)를 그대로 적용한다. 따라서 각 투자자는 주주총회에 참석하여 의견을 개진하거나 주주총회에서 선임된 이사로 구성된 이사회가 의결합니다. 반면 부동산 집합투자기구는 투자자가 일상적인 경영에 참여하지 않는다. 다만, 신탁형은 수혜자회가 있고, 수혜자회는 수혜자의 의사를 반영한 의결을 할 수 있습니다. (의도적으로 수탁자에게 작업을 요청) 일반적으로 부동산 신탁에서는 모든 수혜자의 동의를 얻어 결정을 내려야 합니다. (예외. 수혜자 모임) 2) 과세특성
간접투자제도 활성화를 위해 고액매입세 면제, 분리재산세 면제, 이중과세 철폐 등 우대정책을 펼친다. 첫째, 부동산 투자회사는 전문투자형 사모펀드와 유사한 세제혜택을 가지고 있다. PFV나 토지신탁보다 분리과세와 통합유산세의 혜택이 더 큽니다! 다만, 2020년부터는 공공부동산투자회사와 집합투자기구에만 별도의 세제혜택이 주어지고 기존 사모투자회사와 집합투자기구는 비례적으로 축소된다. 부동산투자회사는 일반투자자에게 의무공모, 상장, 주식배정의무 등을 통해 기회를 제공하는 구조라는 점에서 다른 간접투자와 효용이 다르다. 또한 개발사업을 진행할 수 있고, 대상 부동산을 영구적으로 운영할 수 있다는 장점이 있다. 다만 사업을 영위하기 위해서는 별도의 영업허가(최저자본금 등)를 취득해야 하고, 자산관리 시에도 부동산 비율을 일정 비율 이상으로 정해야 한다는 어려움이 있다. 따라서 단기적인 운용보다는 소수의 투자자가 아닌 다수의 투자자가 참여하고 다양한 투자자산을 편입하는 장기 운용을 제도화한다.